
2026年楼市将出现三大拐点配资在线炒股配资,区域分化加速、改善需求上位、持有成本抬升,多套房不宜久留
很多人对这句话有直觉:房子不再是闭着眼就涨的万能票

早在2018年,曹德旺就说过一句让人不太舒服的话——
“房子就是钢筋水泥,没啥投资价值”
当时听着刺耳,如今再看,不得不承认形势已经变了
国家统计局披露,2025年1—10月新建商品房销售面积同比下降6.8%,销售额下降9.6%
商品房待售面积在2025年10月末达到75606万平方米,这不是“个别波动”,而是市场在缓慢回到常识
人口结构的拐点已经摆在台面上
到2024年末,65岁以上的人口大约2.2亿,新生儿不到一千万,年轻人做购房主力的盘子变小了,买的人少了,价格和成交自然要往下走
我回老家探亲,县城里新开的小区夜里灯黑一片,楼下饭馆早早收摊,亲戚的房子挂了半年,来看房的寥寥
一些平台数据显示,北京、上海二手房挂牌都超过20万套,存量市场的“排队变现”成为常态
这不是恐慌,是现实
第一场变化,会发生在城市之间
用脚投票的时代真的来了
强一线、强二线,靠产业和机会吸人,房子的需求更稳;
三四线,年轻人往外走,留下的多是无力增购的家庭
像深圳、杭州、成都这类城市近两年持续净流入,地铁一圈里靠近产业带的板块,挂牌一出就有人问;
反过来,三四线里库存周期拉长,楼盘营销从“抢房号”变成“送车位”
不排除核心板块在2026年出现小幅、温和的回升,更多地方则会继续磨底
我有个同学在地级市边上的远郊买了套投资房,每月物业费、车位费、网费都在烧钱,“租不出去也卖不掉”的落差,只有他自己最清楚

第二场变化,会发生在你我家的客厅里
“卖一买一”的改善人群正在成为主力
过去买房讲“有一套就行”,如今更在意居住舒适度、通勤距离、学区配套,90—144㎡的合理户型更吃香
几位朋友在同一条街上换房,都是把十几年前的老房卖掉,换近地铁站、带电梯的次新房,家里老人住得更安心
有研究估计,改善性需求的占比这两年一直在走高,一线城市已经超过一半,这个趋势短期不太会变
相对的,远郊概念盘、老旧户型、配套欠缺的刚需房,议价空间越来越大,挂牌久卖不动的情况并不少见
如果一个房子你自己都不愿意住,别人也很难高价接盘
第三场变化,落在账本上最痛
空置就是纯损耗
买房子不是只看总价,持有是长期的负担:物业、维修、税费、时间精力,样样都要算
近两年多地租金走弱
不少城市租金同比下滑10%—15%,靠出租覆盖成本变得更难
楼龄一上来,电梯大修、外墙修补、管道更新,都是钱
一些地方开始探索“房屋体检”“维护资金”,老旧小区的维护费用更规范也更透明
但对多套房持有者而言,真正的压力是持续现金流
房产税目前仍在上海、重庆试点,讨论时不时升温,未来怎么走还没定论
可即便税费不变,带房龄的维修支出也足够让人皱眉
普涨红利时代已经结束,这句话不必再辩

那么,手里有多套房的人如何应对?
我的观点很简单:先做体检,再做取舍
把每套房子的现金流拉出来算一遍,算租金、算持有、算未来可预期的维护,把数字放到桌面上,跟家人的真实需求一一匹配
策略上,遵循“抛弱留强”
弱在哪里?
三四线城市的纯投资房、房龄超过20年的老破小、远郊交通配套迟迟跟不上的项目,这些都属于流动性差、需求疲软的组合
即便小幅折价也要果断止损
强在哪里?
一线和强二线的核心区,次新、配套成熟、学校与产业相对平衡的改善房
这类房产仍可以是家庭资产的“压舱石”
别忘了,房子最大的价值是你愿不愿意住,住得好不好
把回笼的资金优先用来
提前偿还高利率贷款,现金流立刻轻松;
再根据风险承受度去做
稳健理财或投向你熟悉的实体生意,别盲目追高,也别把鸡蛋放在一个篮子里
止损比幻想更重要
我见过不少家庭,账面看起来“房产千万”,其实每月还贷加物业就是沉重负担,一套闲置在那里,既不创造收入,也不提升生活质量
现金流比账面价格更真实,这是这几年给我的最大提醒

你可以问自己几个问题:这套房未来三年能带来正向现金流吗?
如果不住,它的流动性如何?
它在你家资产里承担了明确的功能吗?
把这些问题想透,决定会更坦然
需要强调的是,很多预测来自业内分析和市场观察
方向可以参考,幅度别当结论
比如有人判断弱三四线还会下行,有人认为核心区会稳中小涨
不同城市跟着不同产业与人口轨迹走,别用“一把尺子”量天下
国家统计局的月度数据会持续更新,政策也会动态微调
踩在事实之上做决策,永远是第一原则
未来几年,房地产仍在调整期
这不必恐慌,房子回归居住,本来就是好事
曹德旺这些年的反复提醒,其实是在劝我们回到常识:房子不是用来投机的,是用来住的
2026年,可能不是最后的机会
却很可能是最关键的窗口
对于普通家庭
优化资产结构、提升居住质量、稳住现金流,这三件事做好了,生活的安全感就回来了
在趋势面前,侥幸不是策略
愿每个做出选择的家庭,都能在算清账本之后
把房子重新放回生活的中心——让它服务你,而不是拖累你
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